Francisco Escuela Losada

El infortunio de la “garantía de alquiler” contratada para un arrendamiento

Cualquier acreedor o arrendador se alegraría porque su contrato  tuviera una garantía que sirviera de complemento, a la mera declaración de cumplimiento hecha por el arrendatario. Lejos de ser esto último, se está vendiendo a modo de póliza, este tipo de seudo-garantía, que solo es eso…. “LA RATIFICACIÓN DEL ARRENDATARIO”…QUE CUMPLIRÁ CON SUS OBLIGACIONES, como si al repetirlo después de haber firmado el contrato, supusiera un plus o ventaja sobre el mismo.

GARANTIA

Esta es la realidad que está circulando con muchos contratos de arrendamientos, confeccionados en despachos de “agentes-asesores-amañados” que tanto pululan por nuestras ciudades. No creo que alguien serio, o por lo menos, con un mínimo de conocimiento del derecho arrendaticio pudiera recomendar o convencer a los propietarios de la ventaja de estas pólizas de garantía. Y para mejor ejemplo de ello, y es la razón de éste artículo, expongo lo sucedido en mi despacho con un humilde propietario de un piso en las afueras de La Laguna(aplicable a cualquier ciudad) que se ha visto imbuido en un viacrucis interminable para poder desahuciar a un arrendatario incumplidor, a pesar de haber ratificado que cumpliría.

El susodicho documento es una póliza que se adjunta al contrato de arrendamiento, donde las  partes se somete a una CORTE DE ARBITRAJE SITA EN MADRID,  por supuesto, esta última solo garantiza que se tramitara el proceso correspondiente en un determinado plazo (a pesar de venderse el documento como “garantía de alquiler”). Vaya por delante mi reconocimiento a los procesos arbitrales, y ahora a los de mediación, que bien utilizados pueden ayudar a descongestionar nuestra cargada Administración de Justicia, pero este no es el supuesto. Cuando antes indique “venta” es en su concepto crematístico, porque cada una de esas pólizas le cuesta al propietario cerca de 60 Euros. Con total seguridad los inductores de la suscripción de las mismas, recibirán algún tipo de beneficio económico de la CORTE ARBITRAL.

Centrándonos en el caso concreto, mi cliente siguiendo los pésimos consejos de su anterior asesor suscribió, previo pago, la reiterada PÓLIZA DE GARANTÍA, con el convencimiento que con ello su arrendamiento estaba asegurado. Todo lo contrario, transcurrido menos de 5 meses la arrendataria dejo de pagar. Ante esta situación mi cliente, sin sospechar lo que se le avecinaba, acudió al incompetente asesor y éste le indicó que no se preocupara “que se lo arreglaban lo abogados de Madrid, sin tener que pagar nada”. Puestos en contacto con la Corte Arbitral, esta comenzó su trabajo que se limitó a enviarle una carta con acuse de recibo a la arrendataria iniciándose con ello el proceso Arbitral, con un plazo para personarse y oponerse en su caso. Como era de esperar la arrendataria le dijo a propietario “que de allí solo la echaría un juez, y no una mera carta”. Transcurrido los plazos correspondiente se dictó un “precioso Laudo” que claro….de poco sirvió.

A partir de ese momento, desengañado y harto de su nefasto asesor, acude a mi despacho para que le de consejo legal. Lo primero que me sorprende es que el cliente solo tiene unas meras fotocopias del Laudo; cuando le digo que hace falta testimonio del mismo y la constancia de la notificación del Laudo a la Arrendataria, además del regaño que podemos imaginar, me mentó a los familiares del amigo asesor…, que le había dicho “que con esos papeles ya se podía echar a la incumplidora”(sí…, la que lo había garantizado dos veces en la póliza…). Mientras el cliente busca esa documentación que le cuesta 90 Euros, ya que tuvieron que notificar el Laudo debidamente, y ese era el coste (¡Recuerden que el proceso era gratis….!); comienzo a estudiar el asunto. Reconozco que era el primero de esas características en mi despacho, bien es cierto que he llevado la ejecución de varios laudos e inclusive, como Arbitro que soy he dictado alguno, pero un arbitraje en materia arrendaticia me resultaba novedoso. Me planteaba cierta duda, si era aplicable para este ámbito tan específico el sometimiento a una CORTE ARBITRAL, y además en un fuero tan distante del piso como era Madrid.

Analizando la Jurisprudencia y la doctrina, aunque no era pacífica (como mi cliente…) concluía con la validez de este tipo de pacto y proceso en el ámbito de los arrendamientos, y así lo confirmaban dos sentencias recientes: una de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID, Sección 25, de 30/01/2011 (EDJ 2011/20420), CON AMPLIA REFERENCIAS A OTRAS DEL SUPREMO, e inclusive, otra de nuestra Audiencia Provincial, Sección 4º de 29/03/2011 (EDJ 2011/213998), donde colateralmente se trataba un asunto similar al presente. También me sirvió mucho el estudio publicado en al revista ECONOMIST & JURIS, Nº 154, DE OCTUBRE DEL 2011: <<DESAHUCIO EN EL ARBITRAJE Y LA JURISDICCIÓN ORDINARIA, DE MARIA OLVIDO CARRETERO MARTIN>>, el cual, concluía en los mismos términos que la Jurisprudencia.

Consultados varios compañeros administradores de fincas, también le resultaba novedoso, e incluso alguno me sugirió que interpusiera la demanda de desahucio ordinario, que seguramente la arrendataria no se daría cuenta. Pero ello supondría un riesgo de pérdida del asunto y abono de costas para mi cliente, que ya bastante afectado estaba.

Puestos a asumir las consecuencias de un proceso Arbitral, procedí a ejecutar el Laudo, que como no podía ser de otra forma, era totalmente favorable. Destacar que se había condenado al desahucio de la arrendataria y al pago de las rentas adeudadas reclamadas al inicio del Arbitraje. Se decidió no ejecutar la reclamación de rentas, porque supondría otra ejecución aparte, y además la arrendataria era insolvente. En el estrecho margen del Arbitraje no se pudo reclamar las rentas vencidas hasta la toma de posesión, así que, de la posible ejecución dineraria esta sería bastante limitada, a pesar de que los vencimientos seguían corriendo.

Decididos por la ejecución, nos encontramos con la indicada falta de noficación del Laudo, que tuvimos que solicitarlo, previo pago, a la Corte Arbitral, eso conllevó a tener que esperar todavía otros 20 días para poder instar la ejecución (Art 548 L.E.C.). Pero habían más complicaciones: ¿Dónde tenía que instar la Ejecución?…..Sí, en los Madriles, lugar donde se había dictado el Laudo. Cuando le comenté al cliente que teníamos que ir a Madrid para recuperar su piso de El Cardonal, casi se me muere….., le dije que era por exigencias legales y no entré en los detalles del Art. 542.2 de la L.E.C., que además de no entender, hubiera sido peor.

Pues habiendo descartado la ejecución de cantidad y la reclamación de las rentas devengadas hasta la toma de posesión, por ser inútil en el primer caso, e imposible en el segundo, opte por la ejecución;es decir presentar la DEMANDA DE EJECUCIÓN EN MADRID, eso sí después de los veinte días de gracia (para mi cliente desgracia…) Art. 548 L.EC. Una vez completada la documentación que tenía que estar bien integrada, lo que conllevó varias llamadas telefónicas a la Corte (o mejor dicho a la “CALL CENTER” CORTE…, que por los ruidos de fondo me sonaba mas al “BAR CENTER” CORTE) pude localizar la reglada documentación a presentar (Art. 517.1, 2º y 550.1, 1º de la L.E.C.). Todo ello supuso una ardua tarea, porque la ejecución se tramitaría como una ejecución convencional del Art. 699 y siguientes de la L.E.C., EJECUCIÓN DE HACER Y NO DINERARIA, sin las ventajas de un proceso especial de desahucio.

Presentada la demanda de ejecución, para lo que tuve que contratar los servicios de un Procurador en Madrid, el cliente me apoyó con sus plegarias a un Santo de los imposibles y yo a que no faltara nada….., Pero no tuvo mucho éxito o no era buen Santo, porque la demanda (a pesar de que se le había indicado mediante otrosí digo), después de ser admitida, se remitió por exhorto a otros Juzgados, ¿Cuáles?: Los de Santa Cruz, como si fueran los únicos en la Isla….. . Eso supuso más retraso y la búsqueda en el decanato santacrucero para que no lo devolvieran a la Capital del Reino. Gracias a la diligente gestión de un procurador de S/C, se remitió al Juzgado competente del lugar donde se ubicaba el piso. Y por fin, previa personación de otro Procurador en La Laguna (con este tres…) verificamos la recepción del exhorto. Afortunadamente el contenido del exhorto ordenaba la entrega del piso en un plazo (otro más….) de UN MES, procediendo al lanzamiento en caso de que no se hiciera. No se hizo del todo, bien es cierto que se entregaron las llaves en el Juzgado, pero tuvo que acudir la Comisión Judicial a la apertura de la puerta, dado que nos interesaba, ya que podría estar en pésimas condiciones, como así fue. En fin…, el 13 de Abril del 2012, mi cliente accedió a un “piso destartalado”, pero eso si con una “magnifica póliza de Garantía”.

Claro, y todo esto, en plena época del DESAHUCIO EXPRÉS, DESAHUCIO-MONITORIO, MEDIDAS DE AGILIZACIÓN PROCESAL…ETC.  Para que sirva de comparativo con este monstruoso proceso de Arbitraje, señalamos lo siguiente:

  1. Demanda de Arbitraje: 5 de mayo del 2011
  1. Rentas Reclamadas: 3 meses (únicas por esta vía)
  1. Conclusión del Arbitraje 30 de Junio del 2011
  1. Notificación del Laudo: el 9 de septiembre del 2011
  1.       Ejecución para el desahucio: 7 de Noviembre del 2011 (después de los plazos y espera de documentos remitidos por la Corte)
  1. DECRETO DE MADRID concediendo un plazo de un mes para entrega del piso 03/01/2012
  1. 6 de Febrero 2012 se recepciona el Exhorto en La Laguna, dando plazo hasta el 8 de Marzo del 2012
  1. Lanzamiento 13 de Abril del 2012
  1. Rentas pendientes hasta esa fecha (13 MENSUALIDADES) y el piso destrozado.
  1.      Intervención de un letrado y 3 Procuradores, con sus correspondientes honorarios, que fueron abonados en la cuantía y plazo pactado.

Afortunadamente no se planteo ninguna oposición o terceros afectados, sino todavía estaríamos pleiteando.

Lógicamente después de este infortunio, mi cliente no quiere saber nada de arrendamientos, y lo más triste de todo, es que me consta que por parte de este incompetente asesor se han suscrito innumerables contratos con ESA GARANTÍA.

(NOTA: mi cliente me dijo que me había equivocado de título en este artículo, debería haberlo llamado “EL FRAUDE DE LA GARANTÍA DE ALQUILER”).

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