Francisco Escuela Losada

Una peligrosa venganza. (como jorobar al banco en un embargo)

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Circula por la red este bulo que puede resultar peligroso para quien lo utilice con el claro ánimo de vengarse del Banco responsable de su embargo o desahucio. La peligrosidad reside en que dicha práctica podría suponer un delito castigado con penas privativas de libertad, como es el de Alzamiento de Bienes o insolvencia Punible. Ese delito se comete por el deudor, que para evitar el cobro de sus deudas, evade su patrimonio o le incorpora cargas en perjuicio de su acreedor (en este caso el Banco titular de un crédito Hipotecario impagado).

Art. 257 C. Penal

  1. Será castigado con las penas de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses:

1º) El que se alce con sus bienes en perjuicio de sus acreedores.

2º) Quien con el mismo fin, realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación

El caso que estamos comentando sería un ejemplo claro, yo propietario de un inmueble, ante la pérdida del mismo en manos del banco, lo gravo mediante la constitución de un arrendamiento casi indefinido por una renta ínfima. Evidentemente el Banco adjudicatario difícilmente podrá hacer efectivo su crédito con este gravamen, ya que le sería imposible su venta. ¡Ojo!, la responsabilidad penal también recaería sobre el arrendatario conocedor o colaborador en esa práctica, y más si se evidencia que hay lazos de parentescos o amistad con el deudor.

Pero aún el supuesto de que se entendiera que no hay delito, dicho contrato de arrendamiento se podría declarar nulo por claro fraude a los acreedores, el Código Civil prescribe la nulidad de estos contratos que pactaron un arrendamiento sospechoso….., en claro perjuicio para el Acreedor.

Art.1291 C. Civil.

Son rescindibles:

3º) Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar lo que se les deba..

Art. 1297 C. Civil. Se presumen celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito.

También se presumen fraudulentas las enajenaciones a título oneroso, hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes

Art. 1298. C. Civil .El que hubiese adquirido de mala fe las cosas enajenadas en fraude de acreedores, deberá indemnizar a éstos de los daños y perjuicios que la enajenación les hubiese ocasionado, siempre que por cualquier causa le fuere imposible devolverlas

Y si lo anterior fuera poco, la propia L.A. Urbanos., establece que los contratos de arrendamientos afectados por una adjudicación hipotecaria (adquisición de la casa por el banco) se extinguirán a los 5 años…o los que le quedaran por cumplir hasta alcanzar dicho plazo. Sólo se salvarían aquellos contratos realizados antes de la constitución de la Hipoteca y que estuvieran inscritos en el Registro de la Propiedad. De tal forma, que cualquier contrato de arrendamiento hecho con posterioridad a la hipoteca, se extinguirá cuando se ejecute la misma, en un plazo máximo de cinco años. Como es lógico el Banco nunca concedería una hipoteca sobre una vivienda que tuviera, con carácter previo, un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad.

Artículo 13 L.A. URBANOS. Resolución del derecho del arrendador

  1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9.1

 En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Ante situaciones de este tipo, lo que se debe hacer es acudir a un profesional cualificado, como somos los Abogados, máxime cuando se tiene en frente a alguien tan poderoso como es  un Banco, y no dejarse llevar por anónimas opiniones que se escriben en Internet.

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